Brasileiros no Exterior com Imóveis no Brasil: Novas Regras Tributárias a Partir de 2026

A partir de janeiro de 2026, o sistema tributário brasileiro passará por mudanças significativas que impactam diretamente os brasileiros residentes no exterior que possuem imóveis em território nacional.

Com a ampliação das ferramentas de fiscalização da Receita Federal, haverá maior controle sobre rendimentos provenientes de aluguéis e patrimônio imobiliário, dificultando a informalidade e aumentando a carga tributária para pessoas físicas.

⚖️ O que muda para brasileiros no exterior?

Hoje, muitos brasileiros que moram fora ainda possuem imóveis no Brasil — seja para uso próprio, seja como investimento. Quando esses bens são alugados, geram renda que deve ser declarada e tributada.

A diferença é que, a partir de 2026:

• 📊 Cartórios e registros de imóveis deverão comunicar diretamente à Receita Federal os dados patrimoniais;

• 🏠 Rendimentos de aluguéis serão monitorados de forma automática e cruzados com declarações de IR;

• 💰 A tributação sobre a renda imobiliária seguirá a regra do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), podendo chegar à alíquota máxima de 27,5%;

• 🚫 A margem para não declarar ou omitir informações será praticamente eliminada.

🔎 Exemplo prático

Imagine um brasileiro que vive no Canadá e aluga seu apartamento no Brasil por R$ 5.000,00 mensais.

• Antes, era possível “postergar” ou até omitir a tributação em alguns casos.

• A partir de 2026, a Receita terá o cruzamento automático de dados.

• Esse aluguel gerará obrigação tributária imediata, com retenção ou recolhimento de até 27,5% em IR, além de multas e juros em caso de atraso.

📜 Base legal e cenário

A mudança se conecta à Reforma Tributária em andamento e ao fortalecimento da fiscalização patrimonial. Embora o Imposto sobre Grandes Fortunas (IGF) ainda não tenha sido regulamentado, a tendência é que o Estado amplie a base de arrecadação sobre patrimônio e renda de imóveis.

O art. 153, III da Constituição Federal já prevê a competência da União para tributar a renda e os proventos de qualquer natureza, independentemente da residência do contribuinte. Ou seja, o brasileiro que mora fora não está isento de declarar rendimentos obtidos no Brasil.

🚨 Riscos para quem não se adequar

• Multas pesadas por omissão de rendimentos;

• Juros retroativos sobre impostos não pagos;

• Autuações fiscais e bloqueio de bens em caso de inadimplência;

• Processos administrativos e judiciais junto à Receita Federal.

✅ Como se proteger e pagar menos

Aqui entra o planejamento jurídico e tributário. Uma das soluções mais eficazes é a criação de uma holding patrimonial:

• Protege os bens da família contra riscos de bloqueios e disputas;

• Permite organizar sucessão hereditária com menos custos e burocracia;

• Possibilita benefícios tributários na gestão dos aluguéis e rendimentos;

• Reduz a carga tributária legalmente, já que pessoas jurídicas podem ter regime de tributação mais vantajoso que pessoas físicas.

🏆 Conclusão

Se você é brasileiro residente no exterior e possui imóveis no Brasil, 2026 será um divisor de águas na forma como o patrimônio e a renda imobiliária serão tributados.

A Receita terá mecanismos para identificar, tributar e cobrar automaticamente os rendimentos de imóveis em nome de pessoas físicas, aplicando até 27,5% de imposto.

A saída é buscar estratégias jurídicas preventivas agora, antes da mudança, para garantir tranquilidade, economia e segurança patrimonial.

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Marcelo Queiroz

OAB ES 24.543